ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ(İZALEYİ ŞUYU) DAVASI
Ortaklığın Giderilmesi namıdiğer İzaleyi Şuyu, taşınır veya taşınmaz mal üzerinde ortak mülkiyete sahip kişilerin mal üzerindeki paydaşlıklarını sona erdiren ve şahsi mülkiyete geçişi sağlayan hukuki bir yoldur. İzaleyi Şuyu ile birden çok kişinin sahip olduğu mallar bölüştürülür. Bu sahiplik paylı mülkiyet ile olabileceği gibi elbirliği mülkiyeti şeklinde de olabilir. Asıl amaçlanan şey paydaşlar arasındaki uyuşmazlığın çözüme kavuşturulmasıdır.
Ortaklığın giderilmesi davasında dava açma hakkı ortaklara veya tüm paydaşlara aittir. Birden fazla paydaş tarafından işbu davanın birlikte açılması da mümkündür. Ortaklığın giderilmesi davasında davalı taraf ise davacı veya davacılar dışında kalan ve mala ortak olan diğer tüm paydaşlardır. HMK’nın 27. maddesi uyarınca davada bütün paydaşların yer alması zorunludur. Paydaşlardan veya ortaklardan birinin ölümü halinde alınacak mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılmaları sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesi gerekir. Herhangi bir paydaş taşınır veya taşınmaz maldaki ortaklığa son verilerek ortaklığın bitirilmesini talep edebilir. Anlaşma yoluyla ortaklık sonlandırılamaz ise, paydaşlardan biri diğer tüm paydaşlar aleyhine izaleyi şuyu davası açarak dava yoluyla ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
İzaleyi Şuyu davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise HMK 12. Madde gereği “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili ” olduğu belirtilmiştir. Dolayısıyla dava konusu taşınmaz hangi il ya da ilçe sınırlarında ise o yer mahkemesi yetkilidir.
Ortaklığın Giderilmesi davasının tarafları malı nasıl bölüşeceklerini anlaşarak kararlaştırabilirler. Hakim bu antlaşma doğrultusunda ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Ancak taraflar malın paylaşılması konusunda anlaşamazlarsa maldaki ortaklığın satış suretiyle veya aynen taksim yoluyla giderilmesi gerekir. Ortaklığın giderilmesi davasında malın aynen taksimi için taraflardan yalnızca birinin talepte bulunması yeterlidir.
Taraflardan biri malın aynen bölünmesini talep ettiği takdirde hâkim, öncelikli olarak bu yolu seçer. Bu yolun kullanılabilmesi için hâkimin dava konusu malın imar durumu, hisse sayısı gibi özelliklerini iyice araştırması ve malın bölünmeye uygun olup olmadığına karar vermesi gerekmektedir. Ancak malın parça değerleri bölündüğünde birbirine denk düşmüyor ise o zaman hâkimin aynen taksim yolunu kullanması mümkün değildir. Eğer malda kat mülkiyeti kurulması mümkün veya kat mülkiyeti kurulmuş ise hâkim aynen taksime karar vermelidir. İşbu halde hâkim, malın satışına karar veremez.
Hâkim, aynen taksim yoluyla malın bölünmeye uygun olmadığına veya mal bölündüğü takdirde değer kaybına uğrayacağına karar verirse, malın satışına karar verir. Satış, açık attırma usulüne göre yapılır. Tarafların tümünün anlaşması halinde işbu satış sadece taraflar arasında da yapılabilir.
Satış Yolu İle Ortaklığın Giderilmesine İlişkin İlamın 10 Yıllık Zamanaşımına Uğraması Halinde Yeniden Ortakliğin Giderilmesi Davasi Açilabilecektir.
ÖZET: Satış yolu ile ortaklığın giderilmesine ilişkin ilama dayanan takip, son işlem üzerinden on yıl geçmesi nedeniyle zamanaşımına uğramakta ve infaz edilemez duruma gelmektedir. Ancak, yeniden ortaklığın giderilmesi davası açılması olanağı vardır.
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan ortaklığın giderilmesi davasına dair karar davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla; dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği görüşülüp düşünüldü:
Dava, taşınmaz malın ortaklığının giderilmesi istemidir. Mahkemece, kesin hüküm nedeni ile davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Mahkeme, aynı konuda daha önce açılan ortaklığın giderilmesi davasının sonuçlandığını ve satış kararı verildiğini, bu nedenle aynı konuda yeniden dava açılamayacağından bahisle davanın reddine karar vermiştir.
Dava konusu taşınmaz malın satılarak ortaklığının giderilmesine 06.05.1968’de karar verilmiş ve bu karar temyiz edilmeksizin kesinleşmiş ancak karar infaz edilmemiştir.
11.04.1940 tarih ve 70 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ve İcra İflas Kanununun 39. maddesi hükmü gereğince ilama dayanan takip son işlem üzerinden 10 sene geçmekle zamanaşımına uğramaktadır. Olayımızda, belirtilen 10 yıl geçmiş olduğundan birinci kararın infaz kabiliyeti yoktur. Ancak, yeniden ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Bu bakımdan işin esası incelenmek suretiyle bir karar verilmek gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi hatalı görüldüğünden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün (BOZULMASINA), istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 02.06.1994 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Bağımsız Bölümlerin Aynen Taksimi Mümkün Olamayacağından Satış Yolu İle Ortaklığın Giderilmesine Karar Verilmesi Gerekmektedir.
“… Somut olayda, tapu kayıtlarında 4983 ada 15, 17 ve 18 numaralı bağımsız bölümler dükkan ve depo vasfı ile davacı ve davalılar adına paylı olarak tescillidir. Dosyaya sunulan 22.01.2013, 26.3.2013 ve 26.4.2014 tarihli bilirkişi raporlarında; mimari projede, bina girişinin sağ tarafında bir dükkan, sol tarafında iki dükkan olmak üzere zemin katta üç dükkan olarak gösterildiği, tapu kayıtlarında ise, zemin katta dört adet dükkan ile bodrum katta eklentileri olan depo için tapu verildiği, dava konusu taşınmazlara ilişkin olarak mimari proje ile tapu kayıtları arasında çelişki bulunduğu, bildirilmiştir. Ancak ortaklığın giderilmesi davalarında esas olan tapu kaydı olup taşınmazların paylı mülkiyete konu olduğu ve bilirkişi raporları ile de aynen taksim edilmelerinin mümkün olmadığı sabit olmakla ortaklığın satış sureti ile giderilmesine karar vermek gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 08.12.2015 tarihli ve 2015/1698 E., 2015/1973 K. sayılı kararı ile önceki gerekçelere ek olarak; tapu kayıtları ile mimarî projenin birbirine uymadığı, tapuya göre satışı istenilen dükkanların bu koşullarda bağımsız bölüm olarak değerlerinin tespitinin mümkün olmadığı, bu durumda satış bedelleri belirlenemeyen taşınmazın satışına karar verilmesi hâlinde kararın infazının mümkün olmadığı, bu koşullarda satış kararı verilemeyeceği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II.UYUŞMAZLIK
Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar adına paylı mülkiyet hükümlerine göre kayıtlı olan çekişme konusu 15, 17 ve 18 numaralı bağımsız bölümlere ilişkin mimarî proje ile tapu kayıtları arasında çelişki bulunması karşısında ortaklığın satış sureti ile giderilmesine karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
III.GEREKÇE
Yapılan açıklamalar ışığında somut olayın incelenmesine gelince; davacı tarafından dava konusu 4983 ada 6 parsel sayılı taşınmazda tarafların paylı mülkiyet hükümlerine göre paydaş oldukları (37/100, 33/100, 30/100) dükkan niteliğindeki 15 ve 17 numaralı bağımsız bölümler ile depo niteliğindeki 18 numaralı bağımsız bölümdeki ortaklığın mümkün ise aynen, mümkün olmadığı hâlde satış suretiyle giderilmesinin talep edildiği, davalılarca taşınmazların satışının istenmediği, yargılama sırasında Ankara 8. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/119 E. sayılı dosyasında davacının paydaşlıktan çıkarılmasına ilişkin dava açtıklarını bildirdikleri görülmüştür.
Davalılar tarafından Ankara 8. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/119 E. sayılı dosyasında açılan davada, mahkemece görevsizlik kararı verilmesi üzerine, Ankara 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/130 E. sayılı dosyası üzerinden yargılamaya devam edildiği, bu dosyada da görevsizlik kararı verilmesi üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 20. Hukuk Dairesinin 15.12.2015 tarihli 2015/13245 E., 2015/12615 K. sayılı merci tayini kararı ile, Ankara 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin yargı yeri olarak belirlenmesine karar verildiği, yargılamanın Ankara 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/167 E. sayılı dosyası ile derdest olduğu anlaşılmıştır.
Hemen belirtilmelidir ki, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Bekletici sorun” başlıklı 165. maddesine göre, bir davada hüküm verilmesi, başka bir davada incelenmekte ve kesin olarak karara bağlanacak olan bir hukukî ilişkinin mevcut olup olmadığına kısmen veya tamamen bağlı ise, mahkeme o davanın sonuçlanmasını beklemek üzere yargılamayı erteleyebilir. O davanın sonuçlanmasını kendi bakmakta olduğu dava için bekletici sorun yapabilir. Davaların aynı sebepten doğması veya biri hakkında verilecek kararın diğerini etkileyecek nitelikte bulunması hâlinde iki dava arasında bağlantı var sayılır.
Somut olayda da, dava konusu taşınmazlar hakkında paydaşlıktan çıkarma davasının sonucunda pay ve paydaş durumu değişebileceğinden ortaklığın giderilmesi davasının sonucu da etkilenecektir. Bu nedenle, davalılar tarafından açılan paydaşlıktan çıkarma davasının HMK’nın 165/1. maddesi gereğince görülmekte olan ortaklığın giderilmesi davası için bekletici mesele yapılması gerekir.
Öte yandan, her ne kadar mahkemece “mevcut duruma göre tapu kaydı ile mimari projenin çeliştiği, taraflara süre verilmiş ise de, çelişkinin giderilemediği, tapu kaydına göre satışı istenen dükkanların değerlerinin tespitinin mümkün olmadığı, bu koşullarda ortaklığın giderilmesine karar verilemeyeceği” gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiş ise de, dava konusu 4983 ada 6 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan binanın zemin katında tarafların paydaş olduğu 15 ve 17 numaralı dükkanlar ile dava dışı kişiler adına kayıtlı 14 ve 16 nolu dükkanlar olmak üzere toplam 4 dükkanın ayrı bağımsız bölüm olarak tescil edilmiş olduğu, dosya kapsamında 25.08.1967 onay tarihli mimarî proje bulunmakla birlikte yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda “mimari proje üzerinde 08.11.1968 tarihli tadilat”tan söz edildiği, bu hususun Çankaya Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden sorulması üzerine 12.03.2013 havale tarihli cevabi yazısı ile “dava konusu binaya ait 25.08.1967 onay tarihli mimari projesine 16.09.1967 tarihli ve 614 sayı ile yapı izin belgesi, 11.11.1968 tarihli ve 68/46-827 sayılı yapı kullanma izin belgesi alındığı, herhangi bir tadilat/tashihat başvurusunun ve bağımsız bölüm listesinin bulunmadığı…” bildirilmesine rağmen bilirkişiler raporunda belirtilen “mimari projede üzerindeki 08.11.1968 tarihli tadilat” hususu üzerinde durularak bu konu açıklığa kavuşturulmadığı gibi, dava konusu taşınmazda 03.07.1970 tarihinde kat mülkiyeti tesis edildiği gözetilerek, kat mülkiyeti tesisine esas mimarî proje de getirtilerek incelenip değerlendirilmeksizin mimarî proje ile tapu kayıtlarının çelişkili olduğu sonucuna varılması da doğru görülmemiştir.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, kat mülkiyeti kurulu taşınmazda 3 adet bağımsız bölümün ortaklığının giderilmesinin talep edildiği, bağımsız bölümlerin aynen taksimi mümkün olamayacağından satış yolu ile ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerektiği, bu nedenle taraflar arasında görülen paydaşlıktan çıkarma davasının bekletici mesele yapılmasına gerek olmadığı, mahkemece dava konusu binaya ait 25.08.1967 onay tarihli mimarî proje dosya arasına alınmış ise de, bilirkişi raporunda belirtilen “mimarî projede üzerindeki 08.11.1968 tarihli tadilat” hususunun açıklığa kavuşturulmadığı gibi dava konusu taşınmazda 03.07.1970 tarihinde kat mülkiyeti tesis edildiği gözetilerek kat mülkiyeti tesisine esas mimarî proje de getirtilerek incelenip değerlendirilmeksizin karar verilmesinin yerinde olmadığı, direnme kararının bu farklı değişik gerekçe ile bozulması gerektiği ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
Hâl böyle olunca direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı bozulması gerekmiştir.